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Compro casa, su due piani, ma uno riporta la dicitura "Sotttetto non abitabile" (Geometra)
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Ho visto un appartamento su sue piani che risponde alle mie esigenze. Sulle piante che mi hanno consegnato, il pinao superiore è suddiviso in tre ambienti, come nella realtà. Unico aspetto che mi preoccupa è che il bagno è segnato come tale mentre le due camere (una singola e una matrimoniale) sono indicate come Sottotetto non abitabile. Entrambe sono pavimentate e dotate di aria condizionate, nonchè di alcune armadiature a misura. Dovendo acquistare come abitazione personale, quali rischi corro? Si tratta di un complesso, totalmente abitato, con almeno altre 4 unità fatte allo stesso modo. Devo ancora formulare un'offerta di acquisto e mi chiedevo quale sia il valore commerciale corretto. Grazie per l'aiuto.
Domanda pubblicata da Mauro il 19/01/2011
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Risposte
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Occorre peritare l'immobile. Dove si trova?
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In realtà quello che stai per acquistare è un appartamento abbinato ad un sottotetto non abitabile, ciò che sulle carte può essere assimilato ad un deposito. Questa di solito è una tipologia che viene progettata dal costruttore per avere la possibilità di vendere il sottotetto non abitabile senza avere troppe rogne (tipo la non possibilità di acquisto tramite mutuo e tante altre). Per un corretto valore commerciale si dovrebbe fare una stima visionando i luoghi e prendendo un minimo di misure, ma di massima si può dire che di solito (ma dipende da tanti fattori) il valore unitario del sottotetto può variare dal 50% al 70% del valore unitario del corrispondente appartamento. Esempio: appartamento abitabile vale 1000 E/mq, il sottotetto non abitabile vale 600 E/mq. Quindi appartamento=150mq, sottotetto=150mq, quindi valore appartamento abitabile=150x1000=150.000 Euro, valore sottotetto non abitabile=150x600=90.000 Euro. Totale appartamento+sottotetto=240.000 Euro. Questo sempre di massima, poi, come ho già detto, bisogna controllare tanti altri fattori.
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Spett.le Mauro, i lvalore commerciale dei locali che lei andrebbe ad acquistare sarà riferito a sottotetto non abitabile, perchè se tali opere non sono state regolarizzate dall'attuale propreitario in poche parole si tratta di una diverso uso dei locali (Abuso); penso che la questione si potrebbe risolvere ragolarizzando il tutto con una pratica edilzia per il cambio d'uso, però bisogna verificare se tali locali hanno i requisiti igienico-sanitari per poter diventare abitabili (altezza, pareti finestrate, luci ec...) e anche se dal punto di vista urbanistico si può sanare tale situazione; questo passo andrebbe fatto dal proprietario attuale perchè lei a mio avviso non può accollarsi l'onere ed i rischi dopo aver acquistato di regolarizzare (se possibile) il tutto, anche perchè mattiamo caso che tale caso non si risolva positivamente si andrebbe incontro ad una multa oltre il ripristino dell ostato dei luoghi.
Le consiglio di chiedere al proprietari ose si è attivato per la regolarizzazione del tutto (spetta a lui) lei che è un papabile acquirente non deve entrare in merito; sicuramente ci si deve rivolgere ad un tecnico della zona per la verifica della regolarizzazione dei locali se è fattibile o meno.
Per qualsiasi altra informazione sono a disposizione.
Cordial isaluti
Geom. Giuliano Bertinelli
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Risposta di
Geom. Perozzo Gianni
, Amministratore condominio, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Vedelago (Treviso)
Concordo pienamente col collega...
Tenga conto che se gli appartamenti sono nuovi difficilmente si potrà regolarizzare il tutto. Questi "trucchetti" dei sottotetti sono presenti in quasi tutta Italia, si ricavano spazi come sottotetti e poi si trasformano in locali abitabiltabili....
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Per attribuire un valore all'appartamento dovrà calcolare la superficie commerciale che andrà moltiplicata per il valore a metro quadro. Per quanto riguarda i locali identificati come sottotetto non abitabile la superficie commerciale si calcola moltiplicando la superficie lorda per 0.50. Nel formulare l'offerta tenga conto di questa riduzone; molto spesso, infatti, il venditore vende il sottotetto come locali abitabili pretendendo che vengano pagati a "prezzo pieno".
Cordiali saluti
Filippo Coltro architetto
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Concorda acnh'io con quanto già detto dai colleghi per quanto riguarda la riduzione dell'importo a mq dei locali non abitabili.
Succede spesso però che i venditori non valutino l'immobile a mq ma a corpo per cui non fa alcuna differenda la differenziazione tra locali abitabili e non. Attenzione però a valutare autonomamente quanto inciderebbero i valori al mq in maniere proporzionale in quanto potrebbero essere fuori mercato data la probabile stima dei locali non abitabli come se fossero abitabili.
Resto a disposizione per chiarimenti
Cordiali saluti
per.ind.ed. Salvatore Virgillito - www.surveystudio.it
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Buongiorno,
concordo con tutti i colleghi, ma volevo solo fare un appunto. Le case "usate" ovvero non nuove o di prima proprietà vengono generalmente valutate a corpo e non a mq in quanto si attribuisce un valore che rappresenti tutte le modifiche apportate dalla vecchia proprietà, il contesto e lo stato in cui si trova l'immobile. Detto questo trovo giustissimo che il prezzo debba essere ribassato in virtù del fatto che l'appartamento non è dichiarato abitabile nella sua totalità. Teoricamente i due spazi al piano sopra non potrebbero essere adibiti a camera da letto a meno che non si regolarizzi o sani, se possibile, la situazione.
Il rischio: è come comprare un diamante tagliato male.....non è più puro e vale meno.
Saluti
arch. zerbini marcello
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
lei acquista un'appartamento con sottotetto non abitabile e come tale deve essere valutato, potrebbe riconoscere un plus valore per le finiture del sottotetto e per il bagno.
Se lìimmobile lo acquista per proprio uso, nessuno verrà a dirle che non puo dormire nel sottotetto, ma quando o se dovesse venderlo o locarlo dovrà diciararlo come risulta dagli atti.
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Risposta di
Geometra Dario Radaelli
, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Bernareggio (MI)
Buonasera
Ovviamente concordo con tutti i colleghi che mi hanno preceduto: il valore del piano sottotetto dovrà essere opportunamente ridotto rispetto al valore medio di mercato dell'abitazione. Infatti, gli spazi in oggetto al piano sottotetto sono "ufficialmente" non abitabili, probabilmente per il discorso delle altezze minime da rispettare. E' chiaro che un eventuale sopralluogo da parte di un collega della zona potrà chiarire ancora meglio la situazione. Cordiali Saluti Geom. Dario Radaelli
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Risposta di
MASSIMO MONCELLI
, Architetto, Geometra, Perito danni e infortunistica stradale - PERUGIA
Purtroppo è il classico trucco per aumentare la superficie... in ogni modo non può essere considerata abitabile e va ponderata mediamente al 60% del valore di mercato. Es valore al mq € 1000 Valore sottotetto € 1000 * 60% = € 600
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Risposta di
Daniele geom. FIORE
, Consulente aziendale, Edilizia-Ristrutturazioni - Ruvo di puglia
CONCORDO CON QUANTO DETTO DAGLI ALTRI COLLEGHI...AVRA' "PROBLEMI" IN CASO DI VENDITA DELL'IMMOBILE. IL WC RIPORTATO E' LECITO, LE STANZE DA LETTO NO. IL VALORE POTREBBE ESSERE RIDOTTO ALLA META' CIRCA DEL VALORE DEL PIANO INFERIORE.P.S. PROVI A VERIFICA CON IL VS TECNICO DI FIDUCIA SE ESISTONO I PRESUPPOSTI PER UNA EV. SANATORIA DEL SOTTOTETTO! SALUTI.
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