|
Salve, io vivo e lavoro in Lombardia e posso dirle che purtroppo spesso dei locali proposti e utilizzati come abitabili in realtà ufficialmente non lo sono e non potrebbero esserlo per via dei requisiti (es. rapporti aeroilluminanti, superfici, altezze, ecc.). A volte manca solo un requisito per poco (ad esempio l'altezza media del locale), altre volte non è così. Riguardo ai garage e alle cantine da noi le taverne sono praticamente tutte accatastate e qualificate come cantine o locali di sgombero. L'utilizzo che uno ci fa è responsabilità personale, ovviamente si dovrebbe attenersi alla legge e non adibire un locale ad un uso improprio, tuttavia ognuno in casa sua finché rispetta gli altri fa quello che vuole e se ne assume le responsabilità. Quello che non è accettabile è pagare per soggiorno dei locali che non lo sono. Questo assolutamente no. A livello estimativo (sono un Consulente Tecnico del Tribunale) io e gli altri periti valutiamo i locali taverna e simili al massimo al 40% del valore dei locali di abitazione, mentre le cantine vengono valutate il 25%. Certamente se dovesse rivenderla potrebbe avere di problemi perché se l'acquirente si avvale della collaborazione di valido tecnico estimatore quest'ultimo non potrebbe attribuire un valore che in realtà non sussiste. Se necessita di una consulenza, nonostante la distanza, posso eventualmente fornirgliela.
|
|
|
|
Dimenticavo una cosa importante: se i locali cantina o taverna in oggetto non dispongono di vespaio aerato (non è obbligatorio per questo tipo di ambienti) e vengono adibiti a soggiorno con permanenza continuativa di persone, oltre che ad essere una cosa contraria alla legge, potrebbe essere rischiosa per la salute, non tanto per l'eventuale umidità capillare, quanto soprattutto per eventuali emissioni di gas radon (nocivo per la salute umana) che in determinate zone fuoriescono in abbondanza e pericolosamente dal terreno (i vespai aereati sono finalizzati anche alla dissipazione di questo gas nocivo). Se la zona è priva di depositi di radon rischi non ce ne sono diversamente si, ma senza analisi e rilievi specializzati è impossibile saperlo.
|
|
|
Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
I mercato immobiliare viene regolato dalle contrattazioni private e spesso il prezzo di vendita viene proposto a corpo in modo da evitare contestazioni in merito alle superfici ed alle destinazioni dei locali. La valutazione dell'immobile deve tener conto dei valori di mercato presenti in zona rapportati alle reali destinazioni d'uso, il valore di stima serve per capire se il prezzo offerto sia congruo. Non è comunque ammissibile vendere come abitabile una ambiente che non sia tale, In caso di futura vendita il prezzo portà esssere richiesto a corpo e dichiarando le effettiva destinazioni dei locali.
|
|
|
|
Risposta di
Sara Ferrucci
, Architetto, Attività creative-oggettistica, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Insegnante di disegno, Vetrinista-Addobbatore - Roma
Vivo e lavoro a Roma e conosco molto bene il problema da lei posto.
In merito alla domanda specifica e cioè se potrebbe avere problemi un domani nel rivendere l'immobile mi sento di risponderle di no ma solo se sono rispettate due condizioni:
- l'immobile così come realizzato non presenta difformità con il progetto approvato e depositato in Comune (non con le piantine catastali, che possono essere indicative ma non probanti di eventuali abusi commessi dal costruttore);
- il prezzo di acquisto non deve essere spropositato rispetto al valore intrinseco del bene acquistato.
In merito al secondo punto mi spiego meglio: poniamo il caso che l'immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico - edilizio (cioè quanto realizzato sia conforme al progetto approvato), nessuno può vietarle di utilizzare la "cantina" come camera da letto (può arredare e vivere gli ambienti come meglio crede, naturalmente senza effettuare opere edilizie) ma non è detto che un eventuale secondo proprietario sia disposto a fare altrettanto o, comunque, non allo stesso prezzo al quale ha acquistato lei.
Quindi le consiglio vivamente di rivolgersi ad un tecnico per il reperimento e lo studio dei documenti riguardanti la regolarità urbanistico - edilizia e di non derogare ad alcune regole di buon senso nell'acquisto (no alle camere da letto nel seminterrato, no a mansarde troppo spioventi o con colmo troppo basso...ecc...), ma soprattutto: occhio al prezzo!
Saluti.
Arch. Sara Ferrucci
|
|
|
|
Risposta di
Geom. Perozzo Gianni
, Amministratore condominio, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Vedelago (Treviso)
Questi cambi d'uso impropri dei locali sono fatti spesso e volentieri dai proprietari, e nel 99% dei casi senza chiedere l'apposita autorizzazione dai comuni. Io le consiglio l'acquisto, logicamente a un prezzo da lei ritenuto equo, solo nel caso il venditore si assuma l'onere di ripristinare lo stato attuale dell'immobile. A questo punto se i locali saranno di suo piacemento, si potrà concludere l'affare.
|
|
|
Concordo con i miei colleghi
|
|