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Acquisto casa (Geometra)
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Sono in trattativa con un’agenzia per l’acquisto di una barchessa che è stata ristrutturata circa 10 anni fa. Ho consultato il catasto per controllare la veridicità di quanto denunciato e ho trovato alcune differenze. La prima è che una delle due camere presenti è in realtà accatastata come cantina e la seconda è che uno dei due bagni posti al primo piano è accatastato come stenditoio (credo che l’altezza non sia regolare nemmeno per effettuare eventualmente un cambio di destinazione d’uso). Quindi la proprietà che attualmente cercano di vendere come cucina, soggiorno, camera e servizio al piano terra e camera, doppio servizio, lavanderia al primo piano in realtà è accatastata come cucina, soggiorno, cantina e servizio al piano terra e camera, servizio, lavanderia e stenditoio al primo piano.
La mia domanda è questa: il valore della casa è in realtà inferiore a quello che l’agenzia sta cercando di ricavare oppure questi sono solo particolari tecnici che in realtà non influiscono sul prezzo dell'immobile? Può inoltre l’agenzia vendere un immobile che non corrisponde esattamente al catasto?
Vi ringrazio per il vostro riscontro.
Domanda pubblicata da Autore anonimo il 10/11/2010
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
Mi perdoni, ma per vincoli cosa intende? grazie
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Risposte
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Buongiorno, irregolarità di questo tipo sono in linea di massima sanabili. Tuttavia, emergendo prima del rogito direi che possono essere oggetto di trattativa sul prezzo definitivo, per esempio con l'impegno da parte del venditore, di assumersi l'onere della regolarizzazione dello stato di fatto.
Cordialmente
Arch.Crosato Giancarlo
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Ovviamente locali che non hanno i requisiti di abitabilità hanno un valore inferiore,molto più importante è capire di che anno è la barchessa e quali vincoli evenualmente insistono sull'immobile
cordiali saluti
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salve,
la casa in vendita viena valutata in base al piu' probabile valore di mercato della zona interessata; il punto di partenza è la rendita definitiva dichiarata in catasto (visura fabbricati). Chiaramente la rendita varia a seconda dei vani di cui dispone; mi spiego meglio,
il vano cantina corrisponde ad 0.25 di un vano es. camera da letto. Una casa con un bagno ha una rendita xxx, con due bagni la rendita aumenta. Tutti i vani accessori, corridoi, ripostigli, ecc corrispondono a 0.33 di vano.Pertanto se lei ha un bagno , due ripostigli ed un disimpegno, viene calcolato nel seguente modo: 3X0.33 = 0.99 arrotondato a 1 vano. La cantina 0,25 .
Per quanto riguarda la agenzia se il notaio si accorge che la piantina non corrisponde non fa il rogito.
saluti
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Risposta di
Geometra Dario Radaelli
, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Bernareggio (MI)
Buongiorno
Sono d'accordo con i colleghi che mi hanno preceduto.
Per quanto riguarda l'acquisto, sarò cura del notaio richiedere la conformità catastale di quanto viene compravenduto, richiedendo l'aggiornamento qualora risultassero delle differenze sostanziali.
Cordiali saluti
Geom. Dario Radaelli
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Le difformità da lei elencate, penso siano sanabili, comunque prima del rogito il notaio cheide la corrispondenza delle planimetrie catastali con lo stato dei luoghi, dunque a mio avviso la situazione va comunque sistemata prima di fare l'atto,
le consiglio di chiedere la regolarizzazione dei locali difformi, a carico della proprietà attuale.
Cordiali saluti
Geom. Giuliano Bertinelli
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Buongiorno,
- in realtà il prezzo delle case è valutato a corpo. Quindi l'agenzia potrebbe obbiettare sull'abbassare il prezzo. Ma è vero che case con tutti ambienti abitabili hanno sicuramente un prezzo maggiore della medesima casa con alcuni ambienti non abitabili (mi riferisco alla cantina/camera, mentre bagno/stenditoio la differenza è minima).
- l'agenzia può vendere ma il notaio non puo rogitare come l'agenzia crede, ma bensi la camera sarà rogitata come cantina e il bagno come stenditoio.
Saluti
arch. zerbini marcello
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La normativa attualmente in vigore prescrive la, dichiarazione resa dalla parte venditrice, della corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato in natura.
Per quanto riguarda il valore/prezzo richiesto bisogna verificare i conteggi elaborati dall'agenzia: evidentemente i locali "utilizzabili" ma non abitabili devono essere svalutati. Ricordo tuttavia che il prezzo è il frutto dell'incrocio tra la domanda e l'offerta, ovvero l'importo che un soggetto è disposto a spendere per avere un determinato bene. A lei la scelta.
Per avere maggiori informazioni sui valori locali può esplorare i siti della FIAIP e dell'Agenzia del Territorio - Osservatorio OMI che hanno delle valutazioni che possono essere abbastanza attendibili con pubblicati anche i metodi di calcolo delle superfici utilizzati.
Infine, ne l'agenzia ne la parte venditrice non possono vendere immobili non corrispondenti (possono essere messi in vendita ma dovranno perfezionare le pratiche di sanatoria e riaccatastamento entro la data del contratto definitivo dove dovranno presentare anche la certificazione energetica).
Un piccolo consiglio: visti i moderni metodi costruttivi imposti dalle norme in vigore, valuterei preliminarmente anche l'efficienza energetica ed l'acustica dell'immobile, ne viene della qualità di vita e nei consumi.
Cordiali saluti
geom. Luca Bliznakoff
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Risposta di
Geom. Perozzo Gianni
, Amministratore condominio, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Vedelago (Treviso)
Le consiglio di informarsi presso l'Ufficio Tecnico ove è iscritto l'immobile per verificare di persona se gli "abusi edilizi" sono sanabili (potrebbero esserci dei vincoli agricoli che impediscono il cambio d'uso, oppure non è consentito dal Regolamento Edilizio Comunale). Per quanto riguarda la difformità del reale rispetto a quanto presentato in catasto, in base alla normativa entrata in vigore a luglio 2010, un atto notarile redatto in difformità dalle planimetrie catastali può essere dichiarato nullo.
A lei le opportune considerazioni.
Cordiali saluti
Geom. Perozzo Gianni
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Salve,
Per quanto riguarda la valutazione di un bene esiste il procedimento che tiene conto di una "stima sintetica" e di quella che si definisce a una "stima analitica". Nel caso in particolare lei potrebbe richiedere, all'agenzia o al proprietario, una stima analitica del bene in cui sarà evidente quali sono in particolare i fattori che influenzano la richesta economica che le hanno fatto. Nel caso fosse proprio interessato potrebbe anche provvedere a effettuare una valutazione, da un suo tecnico di fiducia, e su tale base avviare una contrattazione.
Cordialmente
Arch. Elisabetta Barbarisi
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
Lei acquista quanto indicato nel catasto, altra verifica che potrebbe risultare utile è da eseguire presso l'ufficio tecnico comunale per prebdere visione delle destinazioni d'uso dichiarate nel progetto di ristrutturazione.
A livello di uso i locali che risultano avere diversa destinazione rispetto al catasto potrà continuare ad usarli come bagno e come camera, ma probabilmente non hanno i requisiti igienico sanitari e/o edilizi per poter essere destinati a tale uso, il valore da considerare per tali locali è il valore della destinazione d'uso assegnata al catasto e indicata il progetto.
Resta chiaro che il prezzo finale deve scaturire da una limpida contrattazione tra le parti con la piena consapevolezza di quanto realmente si sta andando ad acquistare.
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La casa che andrà ad acquistare risulta avere una cantina (utilizzata come camera) ed uno stenditoio (utilizzato come bagno). Come prima cosa le consiglio di verificare che i progetti autorizzati dal Comune e quelli indicati al catasto corrispondano. Le mie considerazioni, che si vanno ad aggiungere a quelle dei colleghi, sono le seguenti: per quanto concerne la cantina il fatto che sia utilizzata come camera dipende solo da una scelta di chi abita la casa; la diversa destinazione d’uso andrà comunque ad incidere sul valore. Per quanto riguarda invece il bagno immagino sia dotato di sanitari, doccia e relativi scarichi che non risultano in uno spazio adibito a stenditoio costituendo dunque una difformità. Le consiglio di chiedere alla parte venditrice di regolarizzare il tutto, sempre che questo risulti possibile.
Filippo Coltro architetto
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Per vincoli mi riferisco al fatto che Lei parla di Barchessa con di villetta, quindi, se non vado errato, di un edificio agricolo (o ex agricolo) ottocentesco o anche più antico.
Su un edificio del genere potrebbero insistere dei vincoli, paesistici, storici ecc che potrebbero impedire il cambio di destinazione così come lavori di ristrutturazioni interne che lei potrebbe avere in animo di fare una volta acquistato lo stabile
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Risposta di
Studio Tecnico Geraci
, Amministratore condominio, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - saronno
Buona sereta ,
Bellissime domande
1° domanda- Il Valore della casa è in realtà inferiore a quello che l’agenzia sta cercando di ricavare oppure questi sono solo particolari tecnici che in realtà non influiscono sul prezzo dell'immobile?
in Italia non esistono dei veri listini immobiliari ,per anomalie dell'immobile sia strutturali che catastali onerosi dovrebbero essere estrapolati dal totale dell'acquisto , almeno che non si acquisti un rudere senza abitabilità
2° domanda -Può inoltre l’agenzia vendere un immobile che non corrisponde esattamente al catasto?
Teoricamente no, ma bisogna segnalarlo e non acquistare con la frase visto e piaciuto
denunciate i fatti , prima di acquistare prendetevi un tecnico di fiducia che salvaguarda i vostri interessi ,
Con l'occasine colgo l'occasione per inviarle i miei più cordiali saluti
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