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scrittura privata non autenticata e diritti dell'erede (Avvocato)
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nel 1986 i miei genitori hanno acquistatocon scrittura privata non autenticata un immobile. ovviamente non è stata trascritta e pertanto l'immobile catastalmente è intestato ai vecchi proprietari, anche se l'immobile è in possesso di noi eredi. i miei genitori sono entrambi morti e i figli legittimi siamo io e mia sorella. il bene non è stato indicato in successione perchè ovviamente non risultava catastalmente intestato ai miei genitori. popichè vogliamo provvedere a trascriverla, mi chiedevo cosa posso fare: posso citare in qualità di erede in giudizio i vecchi proprietari e per conoscenza anche mia sorella chiedendo l'accertamento della scrittura privata e la relativa trascrizione. che tipo di processo va fatto?
Domanda pubblicata da Autore anonimo il 17/08/2010
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
ringrazio; ma più che l'usucapione ( il bene è in nostro possesso già da più di venti anni), credo che basti citare i vecchi proprietari che riconoscendo la scrittura privata da loro sottoscritto, anche tacitamente non costituendosi in giudizio, la sentenza di relativa accertamento potrà essere usata per la relativa trascrizione... chi è daccordo con me?
idea: è se provvedo a citare i vecchi proprietari per verifica scrittura privata in via principale e in via subordinata richiedo l'intervenuta usucapione? credo che trattasi sempre di azione di accertamento della proprietà? che dite?
RINGRAZIO IL GEOM. SCALISE, però è strano... perchè esiste il processo di verificazione di scrittura privata non autenticata? sembrerebbe semplice adire i vecchi proprietari che non contestano il fatto che la casa è nostra... è solo un problema di continuità di trascrizioni...
per l'avv. migliaccio (che ringrazio): ma più che un processo di usucapione, non è meglio procedere con un'azione di mero accertamento della proprietà mediante richiesta di riconoscimento della scrittura privata tra i miei genitori e i vecchi proprietari? " gli eredi, morto il dante causa stipulante, non possono essere ritenuti terzi rispetto al negozio nel quale assumono la veste del loro dante causa, e quindi acquistano tutti i diritti e gli obblighi inerenti al medesimo per effetto della stipula"; tutto ciò in conformità con l'orientamento giurisprudenziale della S.C. secondo cui "l'erede, continuando la personalità de "de cuius", diviene parte del contratto concluso dallo stesso, per cui egli resta vincolato al contenuto del contratto medesimo, ancorchè questo non sia stato trascritto” (Cass. n. 4282 del 15/05/1997).
secondo me, ioin qualità di erede dei miei genitori, dovrei citare i vecchi proprietari (sottoscrittori della scrittura privata) e mia sorella, per il riconoscimento della sottoscrizione dell scrittura privata. i vecchi proprietari se si costituiscono dichiarano di averla sottoscritta, se non si costituiscono vi è il riconoscimento tacito. sarebbe un procedimento più breve. cosa ne pensa?
bhe,gentile geometra sinibaldo, Le sue osservazioni sono corrette. i vecchi proprietari ( a cui catastalmente è intestato l'immobile) sono ancora in vita, e non avrebbero problemi a riconoscere la scrittura privata. io credo che se ricevono un atto di citazione, nemmeno si costituiscono accettando cosi tacitamente la scrittura privata. in questo modo la stessa sentenza ( a carico di noi eredi) sarà soggetta a tassazione con relative more per tardività della registrazione. sul piano della dichiarazione dei redditi invece (esclusi gli ultimi 5 anni dovrà essere denunciato al fisco. rivolgo comunque il parere ad uln legale...
per l'avv giannotti: nel momento della vendita (1986) i venditori non erano proprietari. in essa essi si impegnano a trasferire e stipulare l'atto non appena il bene diventa legalmente di loro proprietà. inoltre, si impegnano qualora non riescono a far diventare l'immobile di proprietà dei compratori, a restituire la somma pagata con gli interessi vigenti all'epoca. è valida secondo voi?
x avv. giannotti: mi sembra strano...; non è un contratto di vendita di cosa altrui...? i miei genitori hanno pagato cinquanta milioni di lire...; nella scrittura privata c'è scritto che i venditori se non riescono a far entrare in possesso legale del bene devono restituire i soldi.. mi sembra strano che perdi efficacia... allora che fine fanno i soldi?... i venditori ovviamente non fanno problemi, cioè l'immobile è in nostro possesso, e sanno che è nostro. manca solo la trascrizione della scrittura privata e quindi ci chiedevamo qual'era il molo migliore per farla trascrivere.... avevo pensato che si potesse fare auna citazione per verificazione/riconoscimento scrittura privata: i venditori non si costituiscono e si ha il riconoscimento tacito. in poche udienze la cosa si sbriga... che ne pensate?
ma perchè non è valida la scrittura privata dopo dieci anni? eppure l'Art. 2702 - Efficacia della scrittura privata, non ne parla.....
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Risposte
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Questa è materia di usucapione.
Per usucapire un immobile, ai sensi dell'articolo 1158 del Codice civile, occorre un possesso continuato ed ininterrotto esercitato su di esso per vent'anni, possesso da cui si evince in modo inequivocabile l'intenzione di esercitare un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario (Cassazione 4436/96).Requisiti essenziali per usucapire un bene immobile sono: 1) il decorso del tempo: 20 anni. Esiste l'usucapione abbreviata (10 anni), ma solo se chi vanta il diritto può dimostrare di avere un titolo idoneo al trasferimento della proprietà e che questo titolo sia stato trascritto; 2) il possesso continuato, non interrotto nel tempo; 3) il possesso pacifico e pubblico, cioè non acquisito in modo clandestino o fraudolento;4) il possesso non equivoco, cioè il possesso deve corrispondere in modo non dubbio all'esercizio del diritto reale di proprietà.
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L' unica procedura da seguire è quella di instaurare un giudizio di usucapione nei confronti degli intestatari legali dell'immobile cioè dei vecchi proprietari. Per instaurare questo giudizio è necessario che il possesso dell'immobile Suo e di sua sorella o di uno dei due, sia di venti anni e sia continuato ed ininterrotto, e dal quale sia possibile evincere l'intenzione di esercitare sull'immobile il diritto di proprietà.
cordiali saluti
Avv. Maria Migliaccio
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No, non è così.
Le strade sono due:
1) un atto di compravendita tramite un Notaio, tra i precedenti proprietari e Lei con sua sorella.
Ma questo non è possibile perché il terreno non lo andate a comperare (avendolo già pagato nel 1986), e dunque non dovete sborsare ulteriori soldi per l'acquisto del terreno (n.b.: per acquisto e non spese notarili e imposte che colpiscono gli atti di compravendita).
2) Usucapione instaurando la relativa pratica legale. Questa è l'unica procedura da seguire, al quale poi a vostro carico rimangono tutte le spese per usucapione..
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Contraccambio la cortesia e il ringraziamento.
Mi coglie impreparato sul processo di verificazione di scrittura privata non autenticata. Meglio rivolgersi ad un Avvocato o ad un Notaio.
Ora tra me e me mi chiedo:
1)
dopo 24 anni i venditori sono facilmente reperibili per il riconoscimento della scrittura privata da loro sottoscritta, oppure nel frattempo hanno cambiato residenza e ora si trovano in una località molto lontana?
2)
la scrittura privata sottoscritta nel 1986 non ha avuto alcun versamento di imposte di trascrizione, e dunque ora comunque la scrittura privata è soggetta alle imposte vigenti alla data odierna. Non so se sono anche soggette a more per ritardo di versamento o se esiste una prescrizione o una riduzione delle more.
Suppongo che i redditi non sono mai stati dichiarati nella varie dichiarazione dei redditi annuali.
Il fisco potrà chiedere, a seguito del processo di verificazione di scrittura privata non autenticata, il pagamento degli arretrati degli ultimi 5 anni dei redditi non dichiarati, compresivo di more? (perché oltre i 5 anni esiste la prescrizione).
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Una volta conclusa tutta la trafila avremo che l'immobile in questione risulterà intestato ai suoi genitori.
Occorrerà poi presentare una dichiiarazione di successione dove la quota del suo genitore (quello che è deceduto prima) cadrà in successione a favore dell'altro genitore e di voi due figli.
Dopo occorrerà presentare una successiva dichiarazione di successione dove la quota del suo genitore (quello che è deceduto dopo) cadrà in successione a favore di voi due figli.
Entrambe le dichiarazioni di successione saranno tassate e avranno le loro more per ritardo della presentazione.
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L' usucapione è un modo di acquisto della proprietà, con la sentenza di usucapione, il Giudice riconosce la proprietà del bene in suo favore, la sentenza va succesivamente trascritta e registrata in modo che catastalmente il bene rientra nella Sua prprietà e figura sui certificati catastali.
cordial saluti
avv. Maria Migliaccio
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E' necessario individuare che tipo di scrittura privata è intercorsa tra venditore e acquirente. Infatti se si è trattato di un preliminare o c.d. compromesso, avendo natura obbligatoria dopo 10 anni non è più valido.
La via migliore è quella di intraprendere un'azione per usucapione, possesso vostro e dei vostri genitori ultraventennale, con citazione da notificare all'intestatario effettivo della casa, provando il possesso pacifico ed ininterrotto, anche con testimoni, per oltre ventanni.
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trattasi quindi di preliminare di vendita, che come tale perde efficaia dopo 10 anni. Quindi si ribadisce l'opportunità di inizare causa per usucapione, in modo che il Tribunale ordinerà direttamente al Conservatore dei registri Immobiiari la trascrizione della sentenza che sarà soggetta alla tassa di regsitro in base al valore del procedimento ( come se fosse un rogito notarile). Le tasse saranno pagate dalla data di intestazione del bene.
Inoltre siete oggi, voi eredi a vantare l'acquisto per usucapione per il possesso ininterrotto anche vostro, si suppone che abbiate anche voi convissuto per un certo periodo con i vostri genitori e poi avete consentito agli stessi sino al decesso di abitarvi, provvedendo voi alla manutenzione ordinaria e straordinaria, Pertanto non dovrà essere dichiarato in successione.
Inoltre non è necessario produrre in giudizio il preliminare perchè in tal caso sarà soggetto a registrazione anche tale atto.
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Mi permetto di suggerire di sbrigarsi a procedere con le pratiche di usucapione.
I vecchi proprietari possono oggi vendere l'immobile ad altri, e dunque intascarsi altri soldi per la vendita.
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insisto a suggerurLe la pratica di usucapione , se vuole risolvere definitivamente il problema senza incorrere nel rischio di perdere il bene.
cordiali saluti
Avv. Maria Migliaccio
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condivido il parere espresso dalla collega ed indico anch'io la strada dell'usucapione per la quale si può agevolmente sommare all'indisturbato possesso proprio quello dei genitori.
Studio Legale
Pepoli Dtt.ssa Giuseppina
v. Riverella, 23 - 47521 Cesena (FC)
Tel. e Fax: 0547 / 480523
e-mail: giuseppina_pepoli@libero.it
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