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Modifica dell'accesso all'androne dal parcheggio (Amministratore condominio)
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Sono proprietaria di un appartamento e di un posto auto in un condominio.
Il mio problema riguarda il posto auto, questo è situato al piano pilotis dell'edificio che si trova alla stessa quota dell'androne condominiale ma dal lato opposto rispetto al portone di accesso allo stesso. Dal piano pilotis si può accedere, però, direttamente all'androne tramite una porta (naturalmente tagliafuoco) che, da ormai più di un anno, non è utilizzabile in quanto qualcuno ha spezzato la chiave nella serratura e l'amministratore non ha ancora provveduto a ripristinarla (veramente la versione ufficiale è che c'è qualcuno che non vuole che si usi la porta in quanto spesso viene lasciata aperta e quindi per evitare questo sistematicamente spezza la chiave nella serratura, ma a me non risulta che sia mai stata riparata).
Naturalmente senza l'uso di questa porta tagliafuoco per noi che abbiamo i posti auto dietro all'androne risulta estremamente difficoltoso accedere all'edificio in quanto dobbiamo o passare per i posti auto degli altri condomini (spesso, giustamente, occupati dalle auto) o circumnavigare il parcheggio, passando per le aree di manovra e la rampa, raggiungere la quota stradale e riscendere nuovamente alla quota precedente per rientrare dal lato in cui è collocato il portone "ufficiale" di accesso all'androne.
Le mie domande sono due:
- come posso "costringere" l'amministratore a provvedere alla riparazione della serratura trovando anche un sistema efficace per impedire che si ripeta nuovamente il problema (o che non si spezzi più la chiave o che la porta non resti aperta)? Posso eventualmente provvedere a mie spese alla riparazione?
- può l'assemblea deliberare per un non ripristino di questa porta, modificando così notevolmente la fruibilità e di conseguenza il valore economico del posto auto da me acquistato (e a suo tempo scelto proprio perchè in corrispondenza di questa porta)?
Fino ad ora non ho sollevato più di tanto il problema ma avendo ora un bimbo piccolo questa situazione è diventata, per me, insostenibile.
Vi ringrazio per le eventuali risposte.
Cordiali saluti.
Concetta Candela
Domanda pubblicata da Concetta il 16/06/2009
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Risposte
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E' difficile capire senza vedere. Occorrerebbe una pianta e soprattutto un sopralluogo. Comunque sia le porte tagliafuoco (REI) devono essere mantenute funzionali anche ai fini della sicurezza anticendio, pertanto l'amministratore è costretto a provvedere (se non lo fa semplicemente significa che non è un buon amministratore e lo si cambia). L'assemblea condominiale non può deliberare contro le norme di sicurezza!
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Salve, la questione a mio avviso è meno grave di quanto sembra: l'unico modo per costringere l'amministratore a riparare la serratura (e adottare un meccanismo di chiusura non più manomissibile) è quello di far deliberare l'assemblea in tal senso (molto più complicato, se non impossibile intervenire con una modifica del regolamento condominiale, visto che non a tutti interessa l'uso di quella porta).
L'idea di provvedere a proprie spese è senz'altro percorribile, ma se succede di nuovo? Cosa fa, tira di nuovo fuori i soldi solo lei??? E poi trova giusto che altri usufruiscano di una sua spesa personale? A questo punto la modifica può essere spesata dai soli condomini che di fatto usufruiscono di quella porta
Cordiali saluti
Dr. DI FELICE PAOLO
AMMINISTRAZIONE CONDOMINI ROMA
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Risposta di
ALLOSIA ENRICO
, Amministratore condominio - 12058 S.STEFANO BELBO
E' obbligo dell'Amministratore di Condominio fare in modo che le parti comuni abbiano una manutenzione continua e quindi rendere la porta in questione funzionante al 100%. In assemblea bisognerebbe rimarcare questa necessità, farla mettere a verbale e scegliere una serratura adatta e non manomissibile, ma non provvedere a proprie spese su un bene comune.
Cordiali saluti
Enrico Allosia
Amministratore di Condominio
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
La funzionalità della porta deve essere garantita anche se si dovesse mandare il fabbro tutte le settimane, peraltro mi risulta che un buon favvro può sfilare la chiave rotta senza cambiare la serratura. Per far provvedere alla riparazione, ricodi all'amministratore le sue responsabilità nel caso si verificasse un'incidente durante il tranzito pedonale nell'area di manovra e lungo lo scivolo carraio. Riguardo la possibilità di deliberare la chiusura definitiva della porta la tranquillizzo dato che evntualmente tale decisione deve essere approvata con la totalita dei millesimi e dei condomini, inoltre si dovrebbe verificare se tale passaggio sia ritenuto necesssario per nomative in base alle prescrizioni di comune, asl e vigili del fuoco.
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Al di là delle considerazioni di obbligo a mantenere funzionali le aperture di sicurezza ai fini antincendio, è indubbio che essendo un bene comune rientra tra i doveri-poteri dell'amministrazione provvedere nel senso dell'immediato ripristino delle condizioni d'uso ottimali della porta in questione.
L'amministratore ha il preciso dovere di provvedere alla manutenzione delle parti comuni; inoltre, in caso d'urgenza, può provvedere senza alcuna specifica autorizzazione, salvo poi riferire alla prima assemblea utile, addebitando il costo a tutti quelli a cui compete la manutenzione di tale struttura (secondo la tabella millesimale caso per caso adottabile).
Concordo con i colleghi ove indicano la possibilità di utilizzare una serratura non manomettibile (ve ne sono in commercio, peraltro un po’ costose, ma potrebbero risolvere il problema alla radice).
Per consentire alla porta la legittima chiusura, basterebbe dotare la stessa di una molla di ritorno senza blocco, di modo tale che non possa, una volta rilasciata, bloccarsi in una data posizione, ma ritornare semplicemente nella sua posizione originaria di chiusura.
D'altronde una porta REI deve essere sempre chiusa, salvo i casi di passaggio.
L'amministratore potrebbe integrare la riparazione apponendo in entrambi i lati una targa/comunicazione con cui si invita tutti i fruenti ad assicurarsi che la porta in questione possa funzionare per lo scopo per la quale è stata installata (porta tagliafuoco con funzione di passaggio al piano pilotis). Il vano porta ovviamente deve essere lasciato sgombro da cose o ostacoli di sorta. La comunicazione dovrebbe essere realizzata possibilmente in materiale indistruttibile (visti i precedenti di forzatura e manomissione ) del tipo plexiglass o lamiera.
Ovviamente tutte le spese andranno ripartite fra tutti i condomini indistintamente, poiché potenzialmente può essere utilizzata da tutti.
Cordiali saluti.
2009-06-17 12:30:12
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Risposta di
Studio Raccuglia
, Amministratore condominio, Commercialista, Consulente amministrativo - Roma
Cara Sig.ra Concetta,
personalmente ritengo il problema di semplice soluzione senza necessariamente porre i propri interessi in conflitto con quelli degli altri condomini.
A mio avviso Lei dovrebbe scrivere all'amministratore, richiedendogli di provvedere alla riparazione della serratura, richiamandolo anche all'osservazione delle normative sulla sicurezza. Nel caso in cui la Sua comunicazione non dovesse sortire alcun interesse, Le consiglierei di provvedere personalmente anticipando la spesa e successivamente richiederne il rimborso. Qualora dovesse persistere l'inerzia dell'amministratore, Le suggerisco di detrarre dalla prossima bolletta condominiale l'onere sostenuto.
Trattandosi di un'ordinaria manutenzione non ritengo necessario sottoporre la decisione della riparazione alla sovranità dell'assemblea.
L'alternativa all'attuale serratura potrebbe essere quella di un'elettroserratura con tastiera codificata ( 100/150 euro ) con molla di ritorno per assicurarne la chiusura. Il costo totale sarà ripartito in base alla tabella millesimale se esistente, diversamente potrebbe essere sostenuto dai soli condomini del piano pilotis interessati all'accesso al sito.
In questo caso non vedo per quale motivo l'assemblea dovrebbe opporsi alla delibera della spesa.
Mi ritenga a Sua disposizione.
Un cordiale saluto.
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Salve,
secondo la normativa vigente in materia antincendio ( a proposito se vi sono delle porte REI è stato chiesto il CPI definitivo?...il NOP non è più valido!!! ) per norma debbono stare sempre aperte, queste si chiudono in caso di incendio ( insomma servono a compartimentare le zone ).
Faccia semplicemente una raccomandata all' Amministratore per la loro messa in regola minacciandolo di comunicare il tutto al locale Comando dei Vigili del Fuoco.
Vedrà che agirà immediatamente.
Cordiali saluti.
RAFFAELE DE CARO
Amministratore
cell. 347758584
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