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Spese a carico dell'affittuario. (Amministratore condominio)
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Buongiorno.
Mi piacerebbe sapere, per sommi capi ovviamente, quali spese condominiali sono sicuramente a carico del proprietario dell'appartamento? L'assicurazione sull'edifico, ad esempio, è di pertinenza del locatario, oppure del proprietario.
Grazie.
Domanda pubblicata da Autore anonimo il 26/04/2010
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
Scusate il ripensamento, ma le spese cd personali (comunicazioni di vario genere inviate al proprietario), sono a carico del locatore, oppure del conduttore? Chiedo perché il nostro amministratore invia addirittura solleciti mezzo raccomandata per pagamenti già effettuati, solleciti su solleciti anche perché il mio locatore la posta non la ritira...
Grazie ancora
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Risposte
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Buon giorno,
semplificatamente le spese di proprietà sono appunto generalmente quelle che non riguardano i consumi e la gestione, come acqua, luce, pulizie, ecc ecc.
Personalmente attribuisco al 50% spese come amministrazione e assicurazione ( che copre anche la conduzione) in quanto l'amministrazione e l'assicurazione coprono da una parte il bene e dall'altra la conduzione.
spero di essere stato sufficientemente chiaro
dott Guidali
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
le spese amministrative, ivi compresa l'assicurazione fabbricato, sono generalmente da ripartire al 50% tra proprietario ed inquilino, per evitare dubbi e/o contestazione suggerisco di inserire nel contratto di locazione alla voce ripartizione oneri accessori il richiamo alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma - Atti privati al n. C 46286 in data 22.11.1994".
tale tabella l può facilmente trovare su internet e analizzare voce per voce le varie competenze
saluti
Mazzocchi Aech. Giulio
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Risposta di
ALLOSIA ENRICO
, Amministratore condominio - 12058 S.STEFANO BELBO
Penso che tutto ciò che interessa la proprietà sia da imputare al proprietario, assicurazione, amministrazione quindi.
Cordialmente
Enrico Allosia
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Risposta di
Studiocasa
, Amministratore condominio - Mezzolombardo (TN)
Se non pattuito diversamente 50 e 50 come detto sopra.
Non capiamo il ragionamento del Sig. Allosia Enrico che ritiene che riguardi solo la proprietà.
Sia l'amministrazione che l'assicurazione sono a beneficio anche e qualche volte esclusivamente del locatario.
Se al locatario si rompe un tubo e danneggia l'appartamento di sotto troverà comoda l'assicurazione che paga il tutto.
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Ritengo di farti cosa gradita inviarti la seguente tabella
Saluti Franco
Oneri accessori: ripartizione tra proprietario e conduttore
Tabella concordata tra CONFEDILIZIA e SUNIA-SICET-UNIAT
Attenzione: questa tabella NON e' una legge! Ma deve essere allegata al contratto di locazione (o essere richiamata nello stesso) per avere valore. Rispetto la vecchia tabella, ha il vantaggio
di essere stata concordata fra le maggiori organizzazioni rappresentanti la proprietà e gli inquilini.
Naturalmente non risolve tutti i problemi, ma è un interessante passo avanti.
(LEGENDA: P = proprietario; I = inquilino).
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile (I)
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali (P)
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (I)
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti (P)
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge (P)
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione (I)
Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio (P)
Ispezioni e collaudi (I)
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.) (P)
Manutenzione ordinaria (I)
Imposte e tasse di impianto (P)
Forza motrice (I)
Ricarico pressione del serbatoio (I)
Ispezioni, collaudi e lettura contatori (I)
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione (P)
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione (I)
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme (P)
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme (I)
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni (P)
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni (I)
Inst Installazione e sostituzione di impianti di allarme, sicurezza e simili (P)
Ma Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili (I)
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti (P)
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti (P)
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario (I)
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale (I)
Lettura dei contatori (I)
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua (I)
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria (P)
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.) (I)
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) (I)
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell'impianto (P)
Acquisto degli estintori (P)
Manutenzione ordinaria (I)
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi (I)
IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione e potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato (P)
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato (I)
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico (P)
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico (I)
Manutenzione straordinaria di tetti e dei lastrici solari (P)
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari (I)
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura (P)
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti (I)
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere (P)
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni (I)
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni (I)
Installazione e sostituzione di serrature (P)
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati (I)
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo (P)
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo (I)
PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti (P)
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti (I)
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario (I)
Rifacimento di chiavi e serrature (I)
Tinteggiatura di pareti (I)
Sostituzione di vetri (I)
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo dell'impianto citofonico e videocitofonico (I)
Verniciatura di opere in legno e metallo (I)
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento (P)
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali ed assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. (I) 90% (P) 10%
Materiale per le pulizie (I)
Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l.) (I) 90% (P) 10%
Manutenzione ordinaria della guardiola (I) 90% (P) 10%
Manutenzione straordinaria della guardiola (P)
PULIZIA
Spese per l'assunzione dell'addetto (P)
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali ed assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.. (I)
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta (P)
Spese per le pulizie appaltate a ditta (I)
Materiale per le pulizie (I)
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia (P)
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia (I)
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie (I)
Disinfezione dei bidoni e contenitori di rifiuti (I)
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva (I)
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori (P)
Sacchi per la pre-raccolta dei rifiuti (I)
Per le voci non concordate nella presente tabella si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali.
Roma, lì 28 gennaio 1999
Il Presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani
il Segretario Generale del Sunia Luigi Pallotta
il Segratario Generale del Sicet Ferruccio Rossini
il Segretario Generale dell'Uniat Maurilio Turchetti
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In effetti ci sono diverse interpretazioni delle divisioni. Se non espressamente indicate in contratto la divisione io la applico dividendo spese di proprietà da spese di gestione. L'assicurazione è una spesa di proprietà, a meno che venga inserita anche la condizione sulla conduzione. che non sempre è presente.
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Le spese a carico del proprietario sono tutte quelle spese di cui gode la proprietà e che non sono ricollegabili all'uso condominiale ovvero ASSICURAZIONE, AMM.NE, SPESE PER INNOVAZIONI o, per esempio, INSTALLAZIONE DI TETTOIE ESTERNE, CAMBIO CASELLARI POSTALI, RIFACIMENTO IMPIANTI, CANCELLO ELETTRICO, REVISIONE ASCENSORI ecc.
Tutte le spese di manutenzione o spese di "uso condominiale" quali, per esempio, enel, acqua, manutenzione ascensore, impresa di pulizie (xke delle pulizie ne gode l'inquilino), pulizia biologica (ricollegabile all'uso dell'app.to) sono da considerarsi a carico dell'inquilino.
Ci possono essere diverse disposizioni, chiaramente, sia in sede contrattuale (stipula contratto d'affitto) sia tramite accordi tra proprietario ed amm.re in quanto, è importante ricordarlo, l'amm.re non è tenuto a suddividere le spese tra proprietario ed inquilino - infatti l'amm.re tiene i rapporti solo con i proprietari - solo su esplicita richiesta, a titolo gratuito o su compenso, può suddividere le spese.
si rimanda agli accordi confedilizia -sunia.
e si invia, per meglio definire la questione, una possibile suddivisione disciplinata per legge.
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
L
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
C
Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio
L
Ispezioni e collaudi
C
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio,
elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)
L
Manutenzione ordinaria
C
Imposte e tasse di impianto
L
Forza motrice
C
Ricarico pressione del serbatoio
C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori
C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione
L
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione
C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
C
Inst Installazione e sostituzione di impianti di allarme, sicurezza e simili
L
Ma Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Install Installazione e sostituzione degli impianti
L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
C
Lettura dei contatori
C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
C
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria
L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari, ecc.)
C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la
manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
C
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell'impianto
L
Acquisti degli estintori
L
Manutenzione ordinaria
C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
C
IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione e potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato
L
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato
C
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
C
Manutenzione straordinaria di tetti e dei lastrici solari
L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari
C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei
condotti e pozzetti
C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
C
Installazione e sostituzione di serrature
L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni,
armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori,
bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
C
PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e
sanitario
C
Rifacimento di chiavi e serrature
C
Tinteggiatura di pareti
C
Sostituzione di vetri
C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo
dell'impianto citofonico e videocitofonico
C
Verniciatura di opere in legno e metallo
C
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento
L
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali
ed assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità
varie, anche locali, come da c.c.n.l.
C
90%
L
10%
Materiale per le pulizie
C
Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l.)
C
90%
L
10%
Manutenzione ordinaria della guardiola
C
90%
L
10%
Manutenzione straordinaria della guardiola
L
PULIZIA
Spese per l'assunzione dell'addetto
L
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali ed
assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie,
anche locali, come da c.c.n.l..
C
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta
L
Spese per le pulizie appaltate a ditta
C
Materiale per le pulizie
C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia
C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
C
Disinfezione dei bidoni e contenitori di rifiuti
C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
L
Sacchi per la pre-raccolta dei rifiuti
C
Saluti.
Rag. Mazzola
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
sicuramente è utile inserire nel contratto di locazione la distinzione delle competenze dell'inquilino e del proprietario, l'amministratore non è tenuto a predisporre la ripartizione tra proprietario ed inquilino.
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L' Amministratore generalmente non dovrebbe avere rapporti con l' inquilino ma col proprietario. Io, per mia esperienza, carico tutto all' unità immobiliare. Poi è il proprietario e l' inquilino che si debbono mettere d'accordo. Saluti.
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Le spese personali come tali devono essere imputate al singolo, se sollecitato il conduttore al conduttore altrimenti viceversa.
Mi sembra logico e ovvio che dopo un certo periodo, se all'amministratore non pervengano i versamenti delle rate, debba necessariamente ed obbligatoriamente provvedere, inoltre ritengo che non sia un problema dell'amministratore se un condomino non ritira la posta.
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Risposta di
Studiocasa
, Amministratore condominio - Mezzolombardo (TN)
Se i solleciti sono sbagliati, l'inquilino non li deve assolutamente pagare, il proprietario anche non deve pagarli, ma se l'amministratore fa lo gnorri andranno a carico del proprietario, il quale o ricorre o cambia amministratore (che è meglio) o fa tutti e due. Ma l'inquilino da questo lato è più tutelato.
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
le spese personali sono a carico del proprietario o dell'inquilino a econda dei casi, nel suo esempio le raccomandate di sollecito inviate e non ritirate dal proprietario sono evidentemente a suo carico
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Ribadisco quanto già detto nel mio precedente post di giorno 01/05/2010: "L' Amministratore generalmente non dovrebbe avere rapporti con l' inquilino ma col proprietario. Io, per mia esperienza, carico tutto all' unità immobiliare. Poi è il proprietario e l' inquilino che si debbono mettere d'accordo". Saluti.
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