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spese straordinarie sono da dividere tra vecchio e nuovo proprietario? (Amministratore condominio)
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le spese condominiali straordinarie per l anno in corso sono tutte a carico del nuovo proprietario una volta avvenuto il rogito o sono da porzionare con il vecchio in base alle mensilità di proprietà di ciascuno (rogito avvenuto il 15 febbraio).
grazie
Domanda pubblicata da Autore anonimo il 23/02/2010
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
HO scoperto che il condominio ha valutato in assemblea di marzo 2009 i lavori di rifacimento della facciata, sucesivamente presentato dei preventivi e giusni alla decisione a febbraio 2010, il tutto è stato omesso sia da parte della parte venidtrice che da parte dell'agenzia.. Non essendo al corrente del fatto alla data dle rogito non è stato stabilito niente in merito e non è citato il fatto che c'erano suddette spese in preventivo. grazie
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Risposte
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Risposta di
Studiocasa
, Amministratore condominio - Mezzolombardo (TN)
L'amministratore ha l'obbligo di rivolgersi per il pagamento al nuovo proprietario. La questione riguarda unicamente il venditore e l'acquirente in base a quello che avevano deciso nel corso dell'acquisto. Se la cosa era stata tenuta nascosta il venditore deve rimborsare l'acquirente.
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Buon giorno, ritengo che tutte le spese ordinarie e straordinarie debbano essere imputate al nuovo proprietario, eventuale riproporzionamendo dovrà essere eventualmente accordato tra le parti
Saluti Studio dott. Guidali
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
Il nuovo proprietario all'atto dell'acquisto prende in carico debiti e crediti riferiti all'unità immobiliare.
Per le spese straordinarie si deve valutare il tipo di opere in esse ricomprese, se tali opere sono state deliberate in assemblea, gli importi sono a carico del condominio cehe all'epoca dell'assemblea era proprietario, salvo diversi accordi tra le parti.
L'amministratore deve comunque richiedere all'attuale proprietario il versamento delle spese, quest'ultimo potra rivalersi sul venditor.
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Risposta di
STUDIO NOTARO
, Amministratore condominio, Commercialista, Consulente amministrativo, Consulente aziendale, Consulente del lavoro - BESANA IN BRIANZA
Non sono d'accordo con chi mi ha preceduto in quanto se le spese sono state verbalizzate e previste prima del rogito di vendita, bisognerà leggere cosa prevede il rogito stesso. Di solito se si parla di cifre importanti viene previsto addirittura "uno sconto nella vendita". Infatti se questi prevede che le spese in essere non vengono prese in carico dall'acquirente rimangono a carico del cedente come a suo beneficio rimangono le eventuali detrazioni d'imposta previste.
Pertanto l'amministratore dovrà sapere dai condomini come comportarsi.
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In via generale l'amministratore deve rivalersi per la riscossione delle spese sul nuovo proprietario, poiche i debiti condominiali in seno ad un condomino relativi alle ultime due gestioni, di norma vengono trasferiti al nuovo condomino che ne assume pieno carico.
Nel rogito stesso avrebbero dovuto essere precisati degli sconti sul prezzo di vendita come ammortizzatore alle spese da sostenere.
Laddove vi sia stata occultazione da parte venditrice, questo puo essere un vizio attribuibile alla stessa e se a conoscenza, anche all'intermediatore immobiliare, che si sia occupato della vendita.
Buongiorno
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Come spesso accade, lo Studio Notaro brilla per competenza e affidabilità: è vero, se le spese sono state verbalizzate prima del rogito allora è proprio da quest'ultimo che si evince come comportarsi: o il prezzo di vendita viene "rivisto" in basso per agevolare l'acquirente, oppure la parte venditrice si accolla il tutto, detrazioni comprese. MA VA INDICATO NEL ROGITO, non si può affermare sic et simpliciter che tutto grava sul nuovo proprietario.
Cordiali saluti
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Risposta di
Studio Raccuglia
, Amministratore condominio, Commercialista, Consulente amministrativo - Roma
Dalla sintesi del quesito esposto si evince che nulla è stato indicato nel rogito in relazione alle spese straordinarie. Di conseguenza i pagamenti vengono richiesti al nuovo proprietario anche se interamente di competenza del venditore. Pertanto Lei potrà rivalersi su quest'ultimo per tutte le spese straordinarie deliberate prima dell'acquisto. In ogni caso è Lei l'unico obbligato di fronte al condominio. Consideri inoltre che potrà beneficiare dell'eventuale detrazione fiscale del 36%, in sede di dichiarazione annuale dei redditi, qualora si tratti di spese di ristrutturazione. Buona fortuna
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A noi amministratori interessa che le rate vengano pagate, e sè il " nuovo" propietario non ci paga, SOLO verso di lui possiamo fare azioni legali.
Tutto il resto è solo pura demagogia che personalmente preferisco lasciare agli avvocati
F.Spena
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Risposta di
ALLOSIA ENRICO
, Amministratore condominio - 12058 S.STEFANO BELBO
L'amministratore deve richiedere all'attuale proprietario il versamento delle spese, quest'ultimo potra rivalersi sul venditore o se d'accordo con chi ha venduto e comprato operare sul consultivo per ripartire le spese in modo proporzionale ai mesi di proprietà.
Cordiali saluti
Enrico Allosia
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
le riporto il testo di una sentenza che stabilisce che le spese straordinarie gia’ deliberate dall’assemblea competono al venditore
(20/01/2010) Tribunale di Milano, sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812
Il Tribunale di Milano con sentenza del 3 Marzo 2009 n. 3812 ha avuto modo di chiarire che, fermo il principio di solidarietà di cui all’art. 63 disp. c.c. e conseguente libertà del condominio di esperire azione esecutiva nei confronti del più solvibile tra venditore ed acquirente, bisogna considerare i patti intercorsi tra le parti nell’atto di compravendita.Nella fattispecie, l’acquirente conveniva in giudizio il venditore chiedendo di essere liberato dall’obbligo di pagamento dell’aumento delle spese di straordinarie amministrazione, deliberate in data successiva all’atto di compravendita. Lo stesso, riteneva che non fosse di sua competenza il pagamento delle suddette spese, atteso che con atto di compravendita la fattispecie era stata regolamentata diversamente.Il Tribunale accoglieva la domanda attrice stabilendo che:”in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa”. La decisione del Tribunale pur accogliendo in toto la richiesta dell’attore, in quanto giuridicamente supportata dall’esistenza di una specifica clausola all’interno del contratto di compravendita; sancisce l’impossibilità di opporre ai terzi (nella fattispecie il condominio) suddetta clausola. Conseguentemente, è perfettamente legittima la richiesta del condominio avanzata nei confronti dell’acquirente, per le spese oggetto di causa.Per completezza espositiva è utile, tuttavia, puntualizzare che l’acquirente, in forza della clausola, potrà esercitare azione di rivalsa nei confronti del venditore, al fine di essere immune dall’onere del pagamento delle spese straordinarie
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Per quanto riguarda le spese dell'anno in corso, dovrebbero essere ripartite non secondo le mensilità di proprietà, ma addirittura secondo i giorni di proprietà; tuttavia, laddove il venditore non voglia pagare la propria quota, l'amministratore può richiedere dette somme al nuovo proprietario, sia per l'anno in corso che per quello precedente (art. 63 Disp. Att. Cod. Civ.).
Per quanto riguarda invece il rifacimento della facciata, Lei nulla può opporre. Anche se Lei non ha partecipato alla delibera che ha approvato la spesa, ora fruisce del bene o servizio e quindi è tenuto al pagamento del contributo (questo è l'orientamento consuetudinario adottato dalla giurisprudenza): non è obbligato a pagare chi pèartecipa alla delibera, ma chi gode dell'opera.
Nel caso in specie, atteso che il tutto Le era stato tenuto di proposito nascosto, io Le consiglierei di rivolgersi ad un legale per avviare una pratica civile nei confronti della parte venditrice e richiedere quindi degli accordi negoziali in aggiunta a quelli specificati nel rogito.
In questo modo si potrebbe giungere ad una conclusione contrattuale tra venditore ed acquirente che soddisfi comunque le esigenze di entrambi.
Laddove non riuscisse a trovare l'accordo con il venditore, agisca in sede civile rivalendosi per gli importi di competenza della parte venditrice (rate fino alla data del rogito).
Cordiali Saluti.
Dott.ssa Coppola Nunzia.
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