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servitù di passaggio non chiara nel mio rogito (Avvocato)

Buongiorno,
Situazione : 3 case confinanti ( A-Io e la mia ragazza, dove c’è il cancello ; B-primi vicini ; C-ulteriori vicini )
Ogni casa ha un piccolo cortile che è delimitato da mura di circa 2metri con un cancello tra una proprietà e l’altra ; nel nostro cortile l’ex proprietario ha fatto anche dei lavori che hanno stretto “l’eventuale passaggio” alle altre proprietà ( ha creato un marciapiede ad esempio ) e B e C non si sono opposti.
Noi abbiamo acquistato nel 2009, B nel 2007 e C nel 2007.
L’ex proprietario di A che ci ha venduto casa ci ha solo accennato che concedeva ai vicini B di passare ( x lui non era un problema ), B chiedeva il permesso e 2-3 volte l’anno è capitato che passassero ( era la loro seconda casa ); noi abbiamo chiesto all’ex proprietario che nel caso ci fosse una servitù sul nostro cortile ci venisse portato un documento ma l’ex proprietario ha detto che B non era mai stato in grado di fornirglielo. L’agente immobiliare che ha seguito la nostra compravendita ci ha assicurato che non c’erano servitù e anche il notaio ha inserito solo la frase generica ( servitù attive e passive…… ) . Ci siamo fidati.
Dopo 3-4 mesi dall’acquisto B viene a bussare al nostro cancello ( appena sostituito in quanto quello vecchio era pericolante ) chiedendoci le chiavi per il passaggio, io ho rifiutato e gli ho chiesto di procurarmi qualcosa di scritto. Nel loro atto dicono che c’è la frase standard ma nessun riferimento specifico, dopodichè non ci hanno più detto nulla.
Lunedì scorso ( dopo 3anni e mezzo ) ci fa visita C che dice avere diritto di passaggio e che tale diritto è indicato nel loro atto di acquisto, mi fa anche capire che lì è sempre stato così sin dal 1950 ( possibile usucapione ? ) .
Per la cronaca sia B che C hanno accesso indipendente dalla loro porta lato strada.
Io e la mia ragazza abbiamo qualche speranza di salvarci dal concedere il passaggio? Dalle mappe catastali e dai controlli del notaio non risultano servitù. E se eventualmente ci fossero i requisiti per l’usucapione: il fatto che non ci sia stata sentenza ( e relativa trascrizione ) potrebbero bastare per non renderlo opponibile a noi? Ho letto che però dottrina e giurisprudenza sono a favore di chi può attestare l’usucapione anche se non c’è alcuna sentenza, però non sempre è così mi sembra.
Grazie

Domanda pubblicata da Marco il 04/07/2012

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Risposte

Risposta di Studio Legale De Valeri Roma , Avvocato - Roma

Qualora non permettiate il passaggio costoro dovranno agire in giudizio, dopo aver esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, per far dichiarare ed accertare l'eventuale usucapione del diritto di passaggio da lei descritta. A risentirci se e quando questo avverà. Avv. Luigi De Valeri Roma studiolegaledevaleri@gmail.com

Risposta di Avvocato Valentina Merlo , Avvocato - San Giovanni in Persiceto

E' indispensabile verificare i reali diritti di passaggio esistenti sulle diverse proprietà. Se risulta esistente una servitù tra i diversi fondi, anche se non scritta, ma perdurante, per consuetudine realmente dal 1950, purtroppo nulla potete fare, se non chiedere dei danni all'agenzia che vi ha seguito nella vendita, danni che eventualmente il giudice, valuterà in via equitativa, se non fosse dimostrabile un concreto danno alla proprietà. Per una consulenza legale più dettagliata, può contattare il mio studio legale. Avv. Valentina Merlo tel. 051.440239 - 3492346653 avv.valentinamerlo@gmail.com

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