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nuovo acquisto e spese condominiali (Amministratore condominio)
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A fine ottobre ho acquistato un appartamento nuovo, dal costruttore; ora sono stata convocato per una assemblea condominiale con un preventivo di spese che viene riferito agli anni 2011/2012; pensavo di chiedere all'amministratore una più pintuale specifica dei periodi di competenza per poter evidenziare quanto poter richiedere al costrutture come rivalsa; ha senso? potrebbe esserci qualche passaggio alternativo?
grazie per la disponibilità
Domanda pubblicata da Autore anonimo il 16/12/2011
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
mi appresto ad andare all'assemblea, con più informazioni in tasca, delle quali vi ringrazio sentitamente, ed approfitto del periodo per inviare a tutti auguri di buone feste Mimma
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Risposte
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Risposta di
Studio Tecnico Geraci
, Amministratore condominio, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - saronno
Quello che lei sta segnalando mi fa capire che l'immobile che lei ha aquistato ha dei vizzi io le consiglierei di verificare i lavori da eseguire e verificare la responsabilità che sicuramente non sara sua
Buona giornata
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Risposta di
Studiocasa
, Amministratore condominio - Mezzolombardo (TN)
Deve controllare la data di inizio (giorno e mese) del bilancio 2011-2012. Se coincide con la Sua data di acquisto tutto bene, non deve fare nulla. In caso contrario deve calcolare il periodo nel quale era proprietaria l'impresa. La Sua domanda ha molto senso, in quanto il Suo problema è un problema di routine nei condomini dove si avvicendano inquilini e nuovi proprietari. Noi di solito suddividiamo con precisione il periodo ante acquisto con quello dopo, per evitare tensioni. Rimane comunque fermo il fatto che l'amministratore chiede il pagamento delle spese condominiali al nuovo proprietario il quale deve rifarsi sul venditore.
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Risposta di
Gian Paolo Martinelli
, Amministratore condominio, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - Albinia (GR)
Sembra di capire che si parli del bilancio ordinario, quindi concordo con Studiocasa, aggiungerei di verificare che il costruttore, come spesso accade, non si sia riservato l'esonero dalle spese condominiali fino alla data della vendita (regolamneto condominiale o contratto), in quel caso sono tutti gli altri Condòmini a doversi fare carico del periodo precedente alla compravendita.
Saluti, Geom. Martinelli
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Risposta di
Studiocasa
, Amministratore condominio - Mezzolombardo (TN)
Bisogna precisare che è vero che la ditta costruttrice spesso fa inserire nel contratto di acquisto l'esonero delle spese condominiali, ma è una clausola senza valore. L'amministratore la deve disattendere se l'assemblea condominiale successivamente non riconosce tale esonero.
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Risposta di
studio di architettura Mazzocchi Arch. Giulio
, Amministratore condominio, Architetto, Attività creative-oggettistica, Consulente pubblicitario, Edilizia-Ristrutturazioni, Fotografo, Geometra, Lezioni private, Vetrinista-Addobbatore - Brescia
concordo con le indicazioni precedenti, ma tengo a segnalarle che salvo diversi accordi, all'atto dell'acquisto il compratore entra in possesso dei crediti o debiti riferiti all'esercizio dell'anno precedente
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Risposta di
Mara Donatelli
, Amministratore condominio - Lonato del Garda
Concondo in pieno con i colleghi
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Risposta di
Gian Paolo Martinelli
, Amministratore condominio, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - Albinia (GR)
"Bisogna precisare che è vero che la ditta costruttrice spesso fa inserire nel contratto di acquisto l'esonero delle spese condominiali, ma è una clausola senza valore. L'amministratore la deve disattendere se l'assemblea condominiale successivamente non riconosce tale esonero."
E' vero, ho avuto troppa fretta nel rispondere.
Rileggendo farei attenzione al fatto che si tratta di un bilancio preventivo presentato a posteriori, quindi urgono importanti chiarimenti da parte dell'amministratore per verificare se sono state affrontate spese prima della costituzione del condominio, probabilmente dall'impresa, comunque ricadenti sui proprietari del momento, ivi inclusa l'impresa stessa per le porzioni non vendute ecc... "mannaggia alla fretta" :-)
Ci sarebbe da scrivere ancora, ma per il momento fermiamoci qui.
Saluti a tutti.
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Risposta di
ASSOTHOT
, Amministratore condominio, Colf-Impresa di pulizia, Scuole e servizi scolastici - Mirandola (Mo)
Gentili Signori, tutto ciò che avete scritto è una pura e sacro santa verità, l'unica questione di fondo che non ho visto trattare è la nomina dell'amministratore.
Questo sedicente amministratore "nominato dal costruttore" ha avuto la vostra investitura?
L'art 1129 I comma c.c. recita:
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
A tal proposito mi preme sottolineare che se non avete fiducia in questo amministratore e non siete stati voi a nominarlo riuniti in un'assemblea, potete sempre chiedergli di farsi da parte e nominare una persona di vostra fiducia.
Tra l’amministratore ed i condomini intercorre un rapporto di mandato.
Art. 1703 – Nozione
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti
giuridici per conto dell'altra.
Art. 1710 – Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del
buon padre di famiglia (1176); ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è
valutata con minor rigore.
Spero di esservi stato di aiuto.
ASSOTHOT
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Risposta di
Gian Paolo Martinelli
, Amministratore condominio, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - Albinia (GR)
E' evidente! Mi sembra di capire dal quesito che il condominio si stia avvicinando alla prima assemblea: è certo che di consigli ce ne sarebbero almeno altri 1000 oltre a quello di verifiare la competenza professionale dell'amministratore attraverso magari la verifia dell'appartenza ad un albo od associazione, ma qui ci diamo disonibili a rispondere alle domande....
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Risposta di
ASSOTHOT
, Amministratore condominio, Colf-Impresa di pulizia, Scuole e servizi scolastici - Mirandola (Mo)
Per i consigli e le cose da sapere andiamo ben oltre i mille...
Ma restando nell'ambito della domanda iniziale, chiedere al costruttore una rivalsa di spese è alquanto precipitoso se prima non si verificano alla fonte le spese richieste e chi le richiede.
Se ci sono delle spese è giusto che si paghino, se chi le richiede ne ha i requisiti per poterlo fare è altro conto. Non mettendo in discussione la professionalità di chi le richiede ma solo la sua autorità. Inoltre l'appartenenza ad un'associazione professionale non è garanzia di professionalità o meno, ma solo un'informazione irrilevante. Chiunque può essere iscritto a qualsivoglia associazione basti che versi la quota associativa.
Il mettere in chiaro chi ha dato mandato per l'amministrazione è un modo per poter più agevolmente intervenire per una eventuale sostituzione della persona incaricata dal costruttore.
Nel caso in cui un condomino ritenga che non gli compete il pagamento delle quote richieste, "l'amministratore" incaricato dal costruttore non ha nessun potere di intervenire tramite l'autorità giudiziaria e richiedere il pagamento delle quote con Decreto Ingiuntivo.
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Risposta di
Gian Paolo Martinelli
, Amministratore condominio, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra - Albinia (GR)
Più di 1100?
L'appartenenza ad un albo o associazione presuppone un approccio professionale ed onesto, anche se...., meglio di un improvvisato...no? Il versamento della quota associativa non è un ... basta che..., ma indice di sottomissione all'autorità che gestisce l'ente e che esercita attività di controllo e di garanzia, poi, se vogliamo semplificare ciò che semplice non è, e minimizzare l'importanza dell'obbligo di aggiornamento formativo e quant'altro come previsto per gli albi e collegi, allora lasciamo perdere questo scambio di idee.
La procedura più corretta, quando si è nominati dal costruttore che, in quanto tale, è il primo coordinatore del condominio nascente e, spesso, è l'unico proprietario in quel momento, il quale assume tale compito proprio per agevolare la costituzioen del condominio attraverso la prima assemblea che, ovviamente, ha il compito di nominare il proprio amministratore a norma di legge.
Non dobbiamo forzatamente vedere il marcio ovunque, anche se, purtroppo, ve ne è tanto in giro.
Credo che l'argomento sia completo, almeno per quanto di nostra competenza.
Buon Natale a tutti.
Geom. Martinelli
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