Chi paga le spese di manutenzione straordinarie condominiali?

Salve, generalmente all'inquilino spetta pagare tutte le spese riguardanti l'ordinaria amministrazione. La riparazione del cancello automatico, rientra nell'ordinaria manutenzione, anche se la spesa è straordinaria (perchè non previste nel bilancio preventivo).

Per meglio comprendere quali siano le spese a carico degli inquilini e dei proprietari esiste la "Tabella ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore" predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma - Atti privati al n. C 46286 in data 22 novembre 1994.

Per consultarla veda  http://www.arai.org/ripartizioni.html.

Rag. Fabio Paolo Cannarozzo

 criteri circa la ripartizione delle spese sono previsti dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.

1123. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L’articolo 1123 stabilisce addirittura tre diversi criteri di ripartizione :

1) riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, in base cioè alle rispettive quote millesimali.

2) riparto in misura proporzionale all’uso potenziale, allorché le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa.

3) riparto in base alla destinazione esclusiva, quando cioè un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Essendo comproprietari delle parti comuni, i singoli condomini non possono esimersi dal pagare le relative spese rinunziando al diritto di comproprietà sulle parti comuni.

L’articolo 1124, che riguarda la manutenzione delle scale, e l’articolo 1125 per i solai, l’articolo 1126 per i lastrici solari di uso esclusivo prevedono un criterio misto, tenendo conto sia del valore millesimale sia dell’uso.

Le problematiche relative alla ripartizione delle spese aumentano se alcune unita’ immobiliari sono date in locazione. Vige in questo senso l’articolo 9 della legge 392/1978 sull’equo canone, fatti salvi i patti in deroga; nell’uno o nell’altro caso vale il principio che l’inquilino e’ tenuto a provvedere alle spese relative alla manutenzione ordinaria ed agli oneri accessori elencati nella suddetta legge del 78.

Modalità di ripartizione. Due sono i metodi per operare la ripartizione delle spese:

• Preventivo - L'amministratore provvede a calcolare la quota annua a carico di ciascun condomino, in base appunto al preventivo approvato dall'assemblea, dividendola in rate costanti mensili e provvedendo, alla scadenza, alla relativa riscossione.
• Consuntivo mensile - L'amministratore effettua la ripartizione mensilmente in base alle spese effettuate nel corso del mese, appunto, procedendo immediatamente alla relativa riscossione delle varie quote, le quali varieranno perciò ogni mese.

I due metodi in effetti si equivalgono, in quanto le quote riscosse sono da considerarsi come acconti versati dal condomino e comunque si deve effettuare a fine esercizio la redazione del rendiconto consuntivo.

Ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Allorché una unità immobiliare viene concessa in locazione è possibile che sorgano ulteriori problemi a proposito di ripartizione delle spese, in quanto la normativa prevista dall’art.9 della legge 392/78 obbliga il conduttore a sostenere tutte le spese di ordinaria manutenzione (vedi testo e tabella), fatti salvi i patti in deroga tra conduttore e locatore.

9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

la risposta del collega Tonolini mi sembra estremamente esauriente, minimizzando si puo dire che le spese di manutenzione sono a carico dell'inquilino, le spese di sostituzione sono a caroco del proprietario.

cordiali saluti

Da come riferisci, sono ambedue spese di manutenzione ordinaria,e quindi sarebbero state tutte e due a carico tuo. Certo bisognerebbe sapere cosa o meglio che pezzi sono stati sostituiti. Se ad esempio sono stati sostituiti dei pezzi che in teoria non si dovrebbero rompere e si sono rotti dopo 10 anni di uso, si potrebbe parlare di straordinaria manutenzione.

Sono d'accordo con il collega di STUDIOCASA: dalla descrizione sembrano entrambe operazioni di manutenzione ordinaria. Al di là di quanto elencato dal collega Tonolini, bisogna di fatto verificare COSA è stato cambiato, sostituito, riparato. Gli articoli del c.c. sono a disposizione di tutti, ma molto spesso (come in questo caso) non basta consultarli o elencarli, ma entrare nel merito dell'accaduto, andare fino al dettaglio. Le ripeto, così come l'ha descritta Lei le spese sarebbero entrambe a Suo carico. Sarebbe opportuna una Sua descrizione più dettagliata.

Cordiali saluti

Dr. DI FELICE PAOLO

Secondo quanto ho potuto capire dal quesito l'intervento di manutenzione al videocitofono e al cancello è di natura ordinaria. E' opportuno in ogni caso sapere la funzione di ciò che è stato sostituito per verificare la natura della manutenzione.

Riporto di seguito le definizioni di:

Intervento di manutenzione ordinaria

 Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti principalmente al mantenimento in efficienza di un impianto (p.e. il rifacimento dell'impianto elettrico vecchio con uno a norma, il rifacimento dei sanitari di un bagno, la sostituzione di un discendente di scarico acque) o il suo ampliamento (p.e. aggiungere una lampada a muro, mettere un secondo lavabo nel bagno), al mantenimento dell'igiene e della pulizia dei locali (p.e. ripitturare una parete, anche sostituendo l'intonaco, sostituire le piastrelle del bagno). Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione della porta blindata in luogo della precedente) e, anche, le opere relative alla realizzazione di vani di passaggio o spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto originario della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché sono al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano esplicitamente come tali.Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti a alcuna autorizzazione: rientrano, infatti, tra le opere che non necessitano di autorizzazione edilizia.

Se l'edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al d.lgs. n.42/2004) potrebbe essere richiesta l'autorizzazione della stessa (p.e. in un edificio storico con un affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare degli impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità dei beni culturali, anche, ovviamente, se l'edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio. L'articolo 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

 Intervento di manutenzione straordinaria

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.

Rientrano quindi nella manutenzione straordinaria le opere di consolidamento statico (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche le catene utilizzate per migliorare la resistenza dell'edificio al terremoto), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi (non è specificato, in realtà, se il rifacimento integrale di un bagno rientri in questa categoria o nella precedente) e la modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'edificio e la relativa destinazione d'uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

L'intervento di manutenzione straordinaria deve essere approvato mediante presentazione di una Denuncia di inizio attività.

La divisione di un unico appartamento in due unità immobiliari distinte non è manutenzione straordinaria, perché presuppone un nuovo accatastamento delle superfici e quindi, anche se la destinazione d'uso dell'immobile rimane la stessa c'è variazione della consistenza dell'edificio.

L'articolo 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

 

i colleghi che hanno preceduto sono stati piùù cheesaustivi.

Il mio parere è in linea con quello del collega Di Felice.

Necessita una dettagliata spiegazione delle manutenzioni eseguite per poter individuare il soggetto a cui attribuire la spesa.

Saluti

A meno che non ci siano diversi accordi tra inquilino e proprietario, secondo la legge 431/98, che devono essere riportati nel contratto di affitto,  di norma e seguendo l'elenco previsto dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, trattandosi di spese di ordinaria amministrazione, quelle riportate nella domanda sono a carico del coduttore o inquilino. Nulla quindi è dovuto dal proprietario.

Ricordo anche che, sempre a norma di legge, le spese di straordinaria amministrazione richiedono l'approvazione assembleare a meno che non abbiano carattere d'urgenza per cui l'amministratore può procedere senza consenso assembleare con l'obbligo di riferire appena possibile l'assemblea stessa.

In questo caso però si tratta senza ombra di dubbio di ordinaria amministrazione.