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In quale sanzione incorre chi cambia destinazione d'uso di un immobile senza autorizzazione? (Ingegnere-Servizi ingegneria)
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Salve, Vorrei porre la seguente questione. è stato dato in locazione un immobile adibito a deposito merci ad una ditta. tuttavia questa l'ha sempre utilizzata come immobile per l'esercizio di rivendita all'ingrosso di merci pertanto, invece di avere solo il deposito, si effettuava attività di vendita all'ingrosso. i vigili ora si sono piazzati fuori dall'attività hanno detto che avrebbero fatto chiudere tutto. ora, il cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile in quale violazione rientra? cosa si rischia? c'è sanzione amministrativa o si va addirittura nel penale.?
grazie mille.
Domanda pubblicata da sarascarpe il 20/07/2011
Ulteriori chiarimenti dell'autore:
grazie mille
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Risposte
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Risposta di
Geometra Dario Radaelli
, Architetto, Edilizia-Ristrutturazioni, Geometra, Ingegnere-Servizi ingegneria - Bernareggio (MI)
Buongiorno Sicuramente, dal punto di vista urbanistico, il cambio di destinazione d'uso è, quantomeno, da sanare per evitare appunto che i vigili chiudano l'attività. Dovrà verificare che la nuova destinazione d'uso sia compatibile con la zona di PRG/PGT in cui ricade l'immobile e poi presentare la pratica in comune. Quindi, rispondendo alla Sua domanda, ritengo che dal punto di vista amministrativo ci potrebbero essere sanzioni (esempio, sanzione per sanatoria) mentre dal punto di vista penale non credo, a meno che si continui a svolgere l'attività anche a seguito di delibere comunali che obbligano a regolarizzare la questione a cui Lei non pone rimedio. L'eventuale aspetto penale, comunque, la invito ad approfondirlo con un legale. Buona giornata. Geom. Dario Radaelli
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Risposta di
STUDIO ALKYTECA
, Architetto, Ingegnere-Servizi ingegneria - Catania
Innanzi tutto occorre verificare:
1) se il cambio di destinazione d'uso sia stato realizzato con o senza opere edilizie;
2) se il Regolamento Edilizio Comunale consenta la nuova destinazione urbanistica nella zona di P.R.G. in cui ricade l'immobile.
Considerata tale premessa, possiamo distinguere i seguenti casi:
a) abuso per cambio di destinazione d'uso con opere edilizie con nuova destinazione urbanistica consentita nella Zona di P.R.G. in cui ricade l'immobile:
applicazione delle sanzioni di cui all’art. 10 della L. 47/1985 Opere eseguite senza autorizzazione (abrogato dall'articolo 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 e sostituito dall'articolo 37 dello stesso D.P.R.) ed il conguaglio del contributo di concessione se dovuto.
b) abuso per cambio di destinazione d'uso con opere edilizie con nuova destinazione urbanistica non consentita nella Zona di P.R.G. in cui ricade l'immobile:
il mutamento di destinazione d’uso comportante – come nel caso di specie – variazione degli standards urbanistici – costituisce “variazione essenziale”, ai sensi dell’art. 32, c. I, lett. a) del D.P.R. 380/2001. La sanzione da applicare all’abuso, quindi, sarebbe in prima ipotesi quella di cui all’art. 31, dettata per gli interventi eseguiti in assenza di permesso, in totale difformità o, appunto, con variazioni essenziali. Tale sanzione sarebbe l’ordine di ripristino.
Considerata la natura dell’abuso e la verosimile difficoltà di ripristinare lo status quo ante senza pregiudizio per l’immobile complessivamente considerato (la cui esistenza, in quanto tale, è legittima) ed eventualmente il notevole lasso di tempo trascorso dalla commissione dell’abuso potrebbe apparire comunque più corretta l’applicazione di una sanzione pecuniaria sostitutiva di quella ripristinatoria. L’entità di tale sanzione potrà esser determinata secondo i criteri dettati dall’art. 33, c. II, e dall’art. 34, c. II, del T.U. Edilizia. La sanzione, cioè, dovrà esser pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente all’abusivo mutamento di destinazione d’uso.
c) abuso per cambio di destinazione d'uso senza opere edilizie con nuova destinazione urbanistica non consentita nella Zona di P.R.G. in cui ricade l'immobile:
in base all’art. 25, c. 4, L. 47/1985, contenente una regola fondamentale della legislazione nazionale – deve “ritenersi esclusa dal regime della concessione ogni ipotesi di mutamento di destinazione non connessa con modifiche strutturali dell’immobile”. Rimane però il mutamento di destinazione d’uso comportante – come nel caso di specie – variazione degli standards urbanistici. Considerato il fatto che non vi siano state eseguite opere edilizie, la sanzione sarebbe l’ordine di ripristino.
d) abuso per cambio di destinazione d'uso senza opere edilizie con nuova destinazione urbanistica consentita nella Zona di P.R.G. in cui ricade l'immobile:
In tal caso si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a mille euro), la determinazione dell’entità della sanzione pecuniaria, avvenuta utilizzando le valutazioni tecniche effettuate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) tenuto dall’Agenzia del Territorio, rappresenta espressione di discrezionalità tecnica dell’amministrazione, che può essere sindacata soltanto sotto l’aspetto dell’attendibilità delle operazioni tecniche, sotto il duplice profilo della correttezza del criterio tecnico individuato e della correttezza del procedimento applicativo seguito dalla autorità per l’applicazione dello stesso.
Per quanto riguarda l'aspetto penale, dopo l'entrata in vigore della legge 47 del 1985, che ha modificato l’art. 17 della legge Bucalossi, la Cassazione penale ha ritenuto che il mutamento di destinazione d’uso funzionale non dia luogo più a reato, ma costituisca soltanto illecito amministrativo.
La Cassazione ha ricavato questa conclusione dall’art. 25, ultimo comma della legge 47 del 1985, il quale, nella sua originaria formulazione, nell’attribuire alle Regioni il compito di fissare i criteri e le modalità cui i Comuni dovevano attenersi per regolamentare le destinazioni d’uso degli immobili, prevedeva come unico atto consentito l’autorizzazione, la cui mancanza, per effetto dell’art. 10 della stessa legge 47, richiamato espressamente dall’art. 25 in esame, determinava l’applicazione della sanzione amministrativa.
Cordiali saluti,
STUDIO ALKYTECA - Studio di architettura e ingegneria
via Quintino Sella 38/a
95129 Catania [CT]
www.studioalkyteca.it
info@studioalkyteca.it
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